Безопасное оформление крупных покупок

Отдельно большая просьба, воздержаться от эмоциональных оценок происходящего. Я тоже, как и все нормальные люди, в изрядном ахуе от происходящего, но давайте будем размахивать руками в другом месте.

Заранее всем большое спасибо!

P.S. Эмоционально описывать какой я дурак и ничего не понимаю в юриспруденции можно, если это не помешает содержательной части обсуждения 😛.

Grossvater
Иными словами, обязан ли нотариус вернуть мне деньги в случае признания сделки недействительной

Нет, не обязан. Если сделка признается недействительной, ее стороны возвращают друг другу полученное по ней

Grossvater
Соответственно вопрос: в течении какого срока сделка может быть признана недействительной

Очень объемный вопрос, ответ на который должен учитывать многие факторы конкретных сделок. В общем и целом от 1 года и 10 лет, но опять же есть такое скользкое понятие как "с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав". Это обычно касается не стороны сделки, но лица, чьи права сделка по его мнению нарушает. Так вот это понятие может трактоваться достаточно широко

Grossvater
Страхование титула сделки.

Если поясните, что вы подразумеваете под "титулом сделки", то будет проще ответить на ваш вопрос

Если поясните, что вы подразумеваете под "титулом сделки", то будет проще ответить на ваш вопрос

ее стороны возвращают друг другу полученное по ней

Grossvater
Если верить тому, что сейчас врут в СМИ, одна из сторон нифига не возвращает

Я говорю о законе, а не о том как его применили конкретные правоприменители в конкретном случае и что про это говорят обыватели

Cazador

Я говорю о законе, а не о том как его применили конкретные правоприменители в конкретном случае и что про это говорят обыватели

Grossvater
вопрос в том, можно ли как то обеспечить собственную безопасность от этих самых "правоприменителей".
Может у кого то из присутствующих на форуме специалистов есть опыт?

Ничей опыт на даст вам 100% гарантии, что заключенная вами сделка не будет признана в последствии недействительной.
Хотя на самом деле каких-то особых оснований опасаться этого у вас (у любого человека, заключающего сделку) нет. Сделки были всегда и всегда же какой-то их процент впоследствии признавался недействительными.
Просто сейчас телевизор раздул шумиху вокруг резонансного дела Долиной и все стали примерять ее дело на себе, как покупатели, так и недобросовестные продавцы.
Но на самом деле шанс, что совершенную вами сделку признают недействительной, плюс/минус такой же как быть ограбленным в подворотне, убитым или изнасилованным, если такое же произошло с какой-то медийной персоной.

Что касается "защиты" от признания сделки недействительной и опыта специалистов в этом, то скажу, что я не специалист по "защите сделок", но дел о признании разных сделок по разным основаниям (в том числе завещаний, ибо это тоже сделка) видел не мало.
Если на примере покупки квартиры вы хотите максимально фанатично защититься от признания сделки недействительной, то надо исходить из оснований для признания сделок недействительными (здесь приведу только основные основания, а также относящиеся к примеру с куплей-продажей квартиры), а именно:
1. сделка, совершенная с нарушением закона;
2. мнимая и притворная сделки;
3. сделка, совершенная недееспособным;
4. сделка в отношении имущества, находящегося под запретом;
5. сделка, совершенная ограниченно дееспособным гражданином;
6. сделка совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими;
7. сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения;
8. сделка, совершенная совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств;

ну и вкратце как постараться избежать этих последствий:
При любом варианте будет лучше оформлять договор у нотариуса.

2. Не оформлять продажу квартиры договором дарения;
3. Запросить отдел (орган) опеки и попечительства района (города) о том признавался ли продавец недееспособным/ограниченно дееспособным;
4. Проверить аресты по выписке из ЕГРН
5. см. пункт 3
6. попросить у продавца справку от районного психиатра на дату заключения договора или предшествующую о том, что тот на учете не состоит, осмотрен психиатром и психических заболеваний не обнаруживает. Это будет существенным подспорьем вам;
7. имеется ввиду, что продавец типа думал, что он сдает квартиру в аренду или передает в залог или типа того, но не продает. Тут лучше на мой взгляд заключить предварительный договор купли-продажи, а через время уже основной и оба у нотариуса (у них сейчас обязательно ведется видеозапись), чтобы было понятно, что продавец намеревался именно продать квартиру;
8. в принципе можно идти по пути как в пункте 7. В типовых договора нотариус прописывает, что "продавец подтверждает, что заключает договор в отсутствии угроз, насилия, неблагоприятных обстоятельств"

В общем и целом это мое видение, но я вижу ситуации, когда дело уже дошло до суда

в доверенности будет прописан ряд полномочий которые будут зачитаны доверителю под видео у нотариуса.

hollivell
Что скажете про оформление сделки по нотариальной доверенности.
т.е. продавец выдает нотариальную доверенность на продажу на вашего знакомого супруга и т.д. и уже от имени этого человека по доверенности заключается сделка.
Признать доверенность недействительной тоже можно. но волю по этой доверенности будет выражать доверенное лицо.
в доверенности будет прописан ряд полномочий которые будут зачитаны доверителю под видео у нотариуса.

hollivell
но волю по этой доверенности будет выражать доверенное лицо

Доверенное лицо выражает волю доверителя, в том числе на совершение сделки, действует от его, а не от своего имени, то есть просто транслирует волю продавца продать квартиру (ну раз уж мы этот пример обсуждаем).
Таким образом, доверенное лицо выражает не свою волю, а волю доверителя, которая, с учетом обсуждаемой темы, может быть с пороком, и выражение ее доверителем, этот порок не устраняет...

hollivell
вашего знакомого супруга и т.д

Оформлять сделку, в которой продавца по доверенности представляет ваш супруг, я бы не стал, ибо есть пункт 3 ст. 182 ГК РФ, который говорит, что "представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является".
С учетом по умолчанию имущества супругов общим совместным, такая сделка может быть расценена, как совершенная "в отношении себя лично"

то есть просто транслирует волю продавца продать квартиру (ну раз уж мы этот пример обсуждаем)

Оформлять сделку, в которой продавца по доверенности представляет ваш супруг,

тут я не ясно выразился.
смысл в том что доверенность на продажу выдается на близкого человека покупателя (супруг, знакомый) т.е. покупатель и доверенное лицо - близкие.
а не продавец и доверенное лицо.
т.е. если доверенное лицо - близкий человек покупателя, то он будет на стороне покупателя и будет отстаивать позицию покупателя и подтвердит что транслировал именно эту волю продавца на отчуждение чего то там. вот в чем задумка.

в случае с долиной она сама продавал квартиру и сама же потом сказала что была под влиянием. а в случае с доверкой появляется гарантированный человек (доверенное лицо - близки покупателя) который "как свидетель" будет говорить что воля была именно на отчуждение.

hollivell
Ну вот доверитель и выразит волю доверенного лица. и в свете выдачи нотариальной доверенности будет очень сложно оспорить что у доверителя был порок воли. доверенное лицо скажет что доверитель четко выразил волю на продажу и даже вот и доверенность выдал с такими полномочиями.

Вы видимо путаете понятия «порок воли» и «волеизъявление на заключение сделки».
Повторюсь, что доверенное лицо просто транслирует волю своего доверителя, а какая это воля, «полноценная» или с пороком, от доверенного лица не зависит, он не может этот порок устранить, сгладить или еще каким-то своим поведением усилить «действительность» сделки.
То как «доверитель (это тот, кто выдал доверенность) выразит волю» на заключение сделки - лично подпишет договор или выдаст доверенность и договор подпишет доверенное лицо от его имени, никак не изменяет «силу сделки» - это волеизъявление.
А «порок воли» это например когда продавец выразил свою волю, сам подписав договор или абсолютно однозначно поручил это сделать своему доверенному лицу, у которого объективно и не возникло сомнение в намерениях продавца, но если продавец в это время был психически не здоров, «не понимал, что делает» - это и есть порок воли, хотя выражена воля абсолютно однозначно

Просто сейчас телевизор раздул шумиху вокруг резонансного дела Долиной и все стали примерять ее дело на себе, как покупатели, так и недобросовестные продавцы.

CazadorЯ говорю о законе, а не о том как его применили конкретные правоприменители в конкретном случае и что про это говорят обыватели

skygge
https://www.rbc.ru/society/16/...a79473e2fb533fb
Квартира принадлежит покупательнице, решил Верховный суд и отменил предыдущие решения.

Не получилось уладить с помощью зонта, стало быть.

GrossvaterДавайте здесь говорить только о процедурах обеспечивающих безопасность сделки (если таковые конечно существуют).

Grossvaterза что вообще нотариус берет деньги?

Grossvater
а за что вообще нотариус берет деньги?

Вас же никто не заставляет идти к нотариусу и платить ему деньги. Сейчас купля-продажи и прочее отчуждение недвижимости прекрасно оформляется договорами в простой письменной форме - составили, подписали, сдали в Росреестр и денежки на нотариуса не потратили.
Но всяко нотариальная сделка "надежнее" - бесспорно подтвержден факт подписания договора именно в день, которые в нем указан, а при многих спорах это имеет существенное значение, опять же установление личности подписавших, проверка их полномочий, какая-никакая но проверка дееспособности сторон договора. Хотя никто не мешает в последующем оспаривать в судебном порядке в том числе и совершение подписи у нотариуса не тем лицом, от имени которого она сделана, и таких случаев немало.

Другое дело, что есть договоры отчуждения недвижимого имущества, при которых нотариальная форма сделки обязательна, например при купли-продажи доли в квартире (ином недвижимом имуществе)

Вас же никто не заставляет идти к нотариусу и платить ему деньги.

Уже года 4 назад лично мне стало ясно что делать как раньше: утром деньги, вечером стулья (деньги заплатил и подавай документы на регистрацию сделки) - нельзя.

Поэтому когда некоторую недвижимость с рук покупал сделал так: договор оформляем на переход права собственности, в договоре указывается конкретный счет и указывается что этот счет принадлежит продавцу, указывается в договоре, также, что право собственности покупателя ограничено дальнейшими регистрационными действиями (я не могу ни купить, ни продать) до срока оплаты стоимости покупки; указывается также что продавец в некоторый ограниченный срок со времени перевода на его счет денег обязан снять указанные выше регистрационные ограничения.

В свете нынешних событий с закосами продавцов под невменько интересно рассмотреть теперь эту приведенную выше схему - мне, по крайней мере.

Во-первых, продавец был парнем (а не старой женщиной) - под невменько не проконает. Во-вторых, его действия как продавца были этапными, т.е.не только участвовал в оформлении сделки, но и затем лично обращался в гос.регистрационный орган для окончания сделки - т.е.невменьком прикинуться шансов ещё менее.
Ну, и, наконец, когда бы закосил под невменько до получения денег - их вообще не увидел бы, при этом собственность не увидел бы тоже иначе как по суду (а это долго и дорого); когда же невменьком стал бы уже после получения денег, то естественным образом возник бы вопрос о снисхождении на продавца прозрения свыше по поводу "введения в заблуждение посторонними лицами" (так это называется, вроде, в ныне бытующей правоприменительной практике) из-за возникновения оного строго после момента получения денег.

panzerhaubitz
продавец был парнем (а не старой женщиной) - под невменько не проконает

Grossvater
Очевидно я не совсем правильно сформулировал свой вопрос. Речь идет не о происках жабы 😊, а об элементарном понимании, что же я за свои деньги получаю.

А НИЧЕГО не получаете.
Нотариальное оформление договора ничего не гарантирует.

Grossvater
Т.е. какой либо процедуры, выполнение которой гарантирует от превращения кареты в тыкву не существует.

Grossvater
2. Страхование титула сделки.

Есть такой прикол, что страхование титула (не сделки, а объекта договора) должно быть с РЕТРОСПЕКТИВНЫМ покрытием.
Т.е. покрывать произошедшее ДО сделки.
А вот такую страховку надо ещё поискать - её очень не любят страховщики, и стОить она будет ойёёй скока.

skygge
Типа за удостоверение дееспособности участников

skygge
и предварительную проверку документов (ст.63 гк)

Grossvater
Продолжим о процедурах.
Если нотариальное оформление сделки не защищает от подобного рода пердимонокля, то вопрос: а за что вообще нотариус берет деньги?

Ну он же тоже хочет кушать! 😀
Вообще нотариусы - чистые паразиты. Деньги берут, но ничего взамен не дают.

ДжонДоу
Вообще нотариусы - чистые паразиты. Деньги берут, но ничего взамен не дают.

Ну почему же? Наследственные дела у них, исполнительные надписи нотариуса, сделки с обязательным нотариальным оформлением и т.д.
А вообще конечно да, работа шоколадная, устроиться работать нотариусом просто нереально

ДжонДоу

Есть такой прикол, что страхование титула (не сделки, а объекта договора) должно быть с РЕТРОСПЕКТИВНЫМ покрытием.
Т.е. покрывать произошедшее ДО сделки.

ДжонДоу

Ну он же тоже хочет кушать! 😀
Вообще нотариусы - чистые паразиты. Деньги берут, но ничего взамен не дают.

ДжонДоу
И что он там проверяет?

Ну, когда мы с братом разбирались с родительским наследством и я оформлял сразу две дарственные, на брата же и на свою младшую дочь, то нотариус по и моей банковской истории и медкарте прошлась. На работу был запрос, психам и наркоманам. Недели три дело тянулось.
Все никак бедная не могла поверить, что я сам, добровольно, отказываюсь от весьма приличного куска 😊.

Romanvulf2
А можно для чайника поподробнее? Например я собираюсь купить квартиру, страхую титул объекта (собственность на квартиру, примерно от 0,25% от суммы вроде как), значи если что-то пойдёт не так, то страховая мне вернёт стоимость квартиры. Правильно?

Grossvater
Обеспечивает ли безопасность сделки нотариальное оформление.

Cazador
Если сделка признается недействительной, ее стороны возвращают друг другу полученное по ней

ТС если сделка по имуществу признаётся недействительной надо это имущество потерять. Присудят обе стороны друг другу вернуть деньги за имущество? 😀
С квартирой сложнее, но её можно попытаться перепродать/подарить родственнику.

Grossvater
то деньги незадачливому покупателю возвращает страховая компания

Cazador
Но на самом деле шанс, что совершенную вами сделку признают недействительной, плюс/минус такой же как быть ограбленным в подворотне

Полагаю главное здесь - физические ограничения возврата. Одна сторона пользуется тем что нету денег чтобы вернуть их, пусть вторая сторона пользуется тем что нету предмета покупки чтобы вернуть его.

Не забывайте что страховая всегда будет искать нарушения с вашей стороны и сокрытие информации в договоре с ней. Отказы в выплатах серьёзный пункт дохода, так что игра со страховой не менее сложна чем сама сделка. Имхо.

Grossvater
самая дорогая квартира покажется случайно оброненным полтинником.

TIR
Может для кого-то и миллиард долларов как полтинник. Для вас самая не дорогая квартира может оказаться всем.

Я же не про себя, я про страховую деятельность. Пожалуйста, читайте то, что люди пишут, а не то, что Вам хочется прочитать.

Romanvulf2
А можно для чайника поподробнее? Например я собираюсь купить квартиру, страхую титул объекта (собственность на квартиру, примерно от 0,25% от суммы вроде как), значи если что-то пойдёт не так, то страховая мне вернёт стоимость квартиры. Правильно?

Неправильно!
Если ЧТО ТО, приведшее к утрате Вами собственности, произошло ДО того, как Вы приобрели квартиру (предпредпредидущий владелец заявил через 3 года, что его обманули мошенники и тп), то страховая Вам ничего не даст. Это и есть ретроспективное покрытие - страхование того, что может произойти В ПРОШЛОМ. Прям таки вспоминаем английские времена глаголов - будущее в прошедшем, прошедшее в будущем...... 😀

Grossvater

Ну, когда мы с братом разбирались с родительским наследством и я оформлял сразу две дарственные, на брата же и на свою младшую дочь, то нотариус по и моей банковской истории и медкарте прошлась. На работу был запрос, психам и наркоманам. Недели три дело тянулось.
Все никак бедная не могла поверить, что я сам, добровольно, отказываюсь от весьма приличного куска 😊.

А во многих договорах часто просто указывают "из представленных сторонами документов...".
А уж что там стороны представили - Аллах его знает. Нотариус это не проверяет и, в случае чего, спокойно соскочит с темы.

Grossvater
Пожалуйста, читайте то, что люди пишут

TIR
Я вам ответил ровно по смыслу написанного. Пожалуйста, не просто читайте, но и понимайте то, что вам люди пишут.

Очевидно, у нас с Вами разное понимание слова "Смысл". Мне очень не хочется возиться с Вашей блокировкой поэтому, большая просьба, покиньте тему сами.